קונים דירה מקבלן וחושבים לוותר על ייצוג משפטי?
אמנם עוה"ד של הקבלן יגבה מכם שכר טרחה – אך הוא אינו מייצג אתכם כלל וכלל.
אמנם אנשי השיווק יגידו לכם שחוזה הוא אחיד לכולם ולא ניתן לשנות בו כלום – אך הם מטעים אתכם לחשוב כך.
רכישת דירה עבור אנשים רבים היא העסקה הגדולה בחייהם. הרוכשים מגיעים למשרד השיווק של הקבלן ומקבלים חוזה עב כרס ולו נספחים רבים. האם ניתן לתקן סעיפים בהסכם שכזה? האם אפשר למחוק סעיפים דרקוניים שאינם לטובת הרוכשים ?
התשובה לכך היא בוודאי.לא רק מומלץ ומקובל אלא אף הכרחי שאת הרוכשים ילווה עו"ד מומחה למקרקעין, אשר ינהל מו"מ מול עוה"ד המייצג את הקבלן ויגיע לנוסח מקובל של ההסכם וכל זאת – בטרם חתמו הרוכשים על הסכם.
עו"ד מטעמם של הרוכשים יבדוק במקרים אלו את מצב הקרקע עליו נבנה הבניין ואת סיכויי הרוכשים להירשם כבעלי הדירה בתום הפרויקט.
הוא יבדוק עבור הרוכשים האם כבר ניתן לבניין היתר בנייה, או טרם. אם מדובר בעסקה מוקדמת בטרם התקבל היתר בנייה – עוה"ד מטעם הרוכשים ידרוש עבור לקוחותיו סעיף מעוגן בהסכם לפיו אם לא ניתן היתר תוך פרק זמן מסוים, יהיו רשאים הרוכשים לבטל את ההסכם תוך החזר הכספים ששילמו עד לאותה נקודת זמן.
במקרים רבים, הקבלן אמנם מקבל היתר לאחר מספר חודשים – אך מסיבות שונות ומגוונות, לא מתחיל בבניה על הקרקע. הרוכשים נשארים שבויים בעסקה עליה חתמו והקבלן לא מתחיל לבנות. גם נקודה זו צריכה להיות מעוגנת בהסכם, לטובת הרוכשים.
עוה"ד מטעם הרוכשים יוודא עבורם כי ניתנת להם ע"י הקבלן ערבות בנקאית על פי חוק המכר (דירות) עבור כל תשלום מתשלומי התמורה, וכן יוודא כי יוכנס בהסכם מנגנון לפיו החזרת הערבויות לחברה הקבלנית תהיה רק עם רישום הערת אזהרה לטובת הקונה, עם קבלת החזקה בדירה.
מובן כי ישנם עוד נושאים רבים אשר יש לוודא כי הם מעוגנים בהסכם המכר והנוגעים לאחריות הקבלן המבצע, פיצוי הרוכשים בעת איחור במסירות הדירה, רישום הערות אזהרה לטובת הרוכשים וכיו"ב סעיפים רבים ומהותיים.
בעבר, נציגי המכירות של הקבלן לא היו מדגישים לרוכשים כי הם אינם מיוצגים ורבים טעו לחשוב כי עוה"ד של הקבלן מייצג אותם, שכן הם משלמים לו שכר טרחה. כיום, לאחר פרשת חפציבה, נוהגים מרבית אנשי שיווק המכירות ליידע ולהדגיש בפני הרוכשים – ואף להחתימם על כך בהסכם – כי עוה"ד מטעם הקבלן אינו מייצג אותם. זהו שינוי מבורך וצעד גדול בדרך להבנה כי כדאי מאוד להיות מלווים ביועץ מומחה מקרקעין עת אנו באים לרכוש דירה.