לקוחות רבים שמגיעים למשרדנו לפגישת ייעוץ בטרם רכישת בית, שואלים אותנו "אם אני רוכש דירה בבניין חדש, לאלו סיכונים אני כבר יכול להיות חשוף בקרקע"? לאחר שאנו מדגישות בפניהם את חשיבות הבדיקות המשפטיות המקדימות לעסקת רכישה.
ובכן, חשוב לדעת שסוגיית הקרקע היא הסוגיה החשובה ביותר בעסקה, הרבה מעבר לתיקון סעיפים בהסכם עצמו. זהו הבסיס לכדאיות העסקה, לשווי העסקה ובעיקר – לסיכון הכרוך ברכישת אותו בית.
בדיקה מקדמית אינה מתמצה רק בבחינת נסח הרישום מלשכת רישום המקרקעין (מה שמוכר יותר בכינוי "נסח טאבו"). לעיתים רבות על עוה"ד המייצג את הרוכשים לדעת לדרוש ולבחון לעומק מסמכים והסכמים רבים הנוגעים לקרקע.
כך לדוגמא, בתיק בו ייצגנו רוכש פוטנציאלי, אשר כבר חתם על התחייבות לרכישת דירה מקבלן בפרויקט ברחובות, ואף שילם דמי רצינות, עלה בנסח הרישום בלשכת רישום המקרקעין כי הקרקע עליה עתיד להיבנות הבניין הנה קרקע אשר הוחכרה לאוניברסיטה העברית בירושלים לתקופת חכירה של 99 שנה, והאוניברסיטה העבירה זכויותיה לקבלן.
מובן כי הקבלן ונציגי המכירות לא יידעו את הלקוח בעניין זה. במסגרת הבדיקות המקדמיות ביקשנו לקבל מעוה"ד של הקבלן של הסכם החכירה שנחתם עם האוניברסיטה העברית וכן את פסק הדין של בית המשפט שהתייחס לנושא זה. ללא קבלת מסמכים והסכמים אלו ובחינתם לעומק לא היה יודע הרוכש כי הוא עתיד לרכוש דירה אשר הלכה למעשה ניתנה לקבלן לתקופה מוגבלת בלבד.
אמנם תקופת החכירה הנה ארוכה, וממועד הסכם החכירה נותרו עוד 89 שנים "בטוחות", אשר בסופן יגיע הנושא לפתחו של שופט בימ"ש והוא שיקבע האם תוארך החכירה, אם לאו, ובאילו תנאים.
בסופו של דבר, רכישת בית הנה עסקה לא רק כלכלית או משפטית, אלא גם עסקה רגשית. זוג הרוכשים, להם 3 ילדים קטנים, נקטו בגרסה השמרנית יותר ולאחר שמשרדנו הציג להם את כל הנתונים המשפטיים והמסמכים המעידים על מצבה המשפטי של הקרקע, הם החליטו שאין ברצונם לשים כל יהבם וכספם על דירה אשר עתידה, לדור הבא, אינו ודאי. מובן כי האכזבה של הלקוחות הייתה רבה. במקביל, פעלנו מול הקבלן להשיב ללקוחות את דמי הרצינות שהם שילמו (על תופעה נפוצה זו נרחיב במאמר נפרד).
כעבור חצי שנה, הלקוחות, בליווי משרדנו, רכשו דירה אחרת שנבדקה על ידי משרדנו ונמצאה במצב משפטי ללא רבב. זיכרו – גם כאשר רוכשים דירה בבניין מגורים יש לבדוק היטב את מצבה המשפטי והתכנוני של הקרקע !